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東莞為城市更新單元劃定制定“規矩” 非舊改商住項目要把不少于15%的土地無償移交政府 優先落實公共服務及市政設施

時間 : 2019-04-17 09:25:25 來源 : 南方日報網絡版 【字體:

  4月15日,東莞市自然資源局公布《東莞市城市更新單元劃定方案編制和審查工作指引(試行)》(下稱《指引》)。為破解土地資源瓶頸,保障民生服務設施以及重大產業項目實施,《指引》對大型改造片區統籌、更新模式、更新方向、用地貢獻和公共配套設施以及TOD范圍等特殊情況更新單元劃定作出規定。

  按照《指引》,東莞城市更新單元面積原則上不小于150畝,不超過500畝,可以由多個更新單元合并形成一個大型改造片區,面積不宜超過1500畝。除了普通工業或者倉儲用地項目,其他城市更新項目要把不少于15%的土地無償移交政府,優先用于落實公共服務設施、市政公用設施以及政府發展備用地等。

  用地面積不少于150畝、不超500畝

  去年8月,東莞市政府發布《關于深化改革全力推進城市更新提升城市品質的意見》(下稱《意見》),部署深化體制改革,全面推進城市更新、提升城市品質。根據《意見》,更新單元劃定是全市城市更新規劃體系的重要環節,是政府統籌更新工作的重要抓手,是開展城市更新工作的重要前提。更新單元正式實施之前必須完成更新單元劃定工作。

  在規模要求方面,按照《指引》,更新單元面積原則上不小于150畝,不超過500畝,可以由多個更新單元合并形成一個大型改造片區,面積不宜超過1500畝。市區(莞城、東城、南城、萬江等街道)、石龍鎮范圍內的更新單元面積可適當降低,政府主導改造、“工改工”、公益性改造及其他市政府特別批準的更新單元不受面積限制。

  東莞城市更新單元所包含的改造形態和區域類型十分豐富,一個更新單元可包括拆除范圍區域、非拆除范圍區域這兩類區域。其中,拆除范圍區域又細分為拆除重建區和生態修復區,非拆除范圍區域細分為整治活化區、歷史文化保護區、現狀保留區、現狀道路區、“三地”和超標“三地”區、其余用地區等。

  對于劃定城市更新單元內的整體安排,東莞作了統籌考慮。按照規劃,單元內城市重要道路沿線以及改造需求迫切的舊村莊、舊城鎮應納入拆除范圍。拆除范圍不得切割建筑物,所有建筑物須整體納入拆除范圍。除傳統產業類、新型產業類、產城融合類、公益類和政府主導改造類更新單元外,公路兩旁的私人住宅、商鋪應納入拆除重建區。

  在比例要求方面,按照規定,除政府主導的更新單元外,實施改造面積原則上不低于修正后的更新單元面積的70%,拆除范圍面積(即拆除重建區與生態修復區之和)原則上不低于修正后的更新單元面積的50%。但對于舊村改造為主的更新單元,拆除范圍面積比例要求可以降低至30%,實施改造面積比例要求保持不變。其中,實施改造面積=拆除重建區面積+生態修復區面積+整治活化區面積+歷史文化保護區面積,更新單元修正后面積=更新單元面積-現狀道路區面積-其余用地區面積。

  普通工業或倉儲用地項目對于土地貢獻率沒有要求

  按照《指引》,更新模式包括政府主導改造、單一主體掛牌招商和土地權利人自行改造三種。其中,政府主導改造模式又細分為政府土地儲備、政府土地整備開發、政村合作三類。更新單元必須整體實施、成片改造,一個單元原則上只有一個改造主體。

  其中,生態控制線內、工業保護線范圍內置換出來的用地,或利用“倍增企業”政策完善用地手續后,變更為商業、居住等經營性用途的,以及事業單位、國有企業、公有經濟成分占主導地位的企業等單位土地的,須采取政府主導改造模式,納入市或鎮土地儲備。

  針對土地貢獻率,《指引》針對不同項目類型對用地貢獻比例和集中用地貢獻率做出要求。其中,更新方向為普通工業或者倉儲用地的,對于土地貢獻率沒有要求。其他更新單元均要求無償移交公共設施用地或其他指定類型用地。

  其中,更新方向為商、住的,非舊村改造為主導的項目,需貢獻的集中用地比例,不低于拆除范圍的15%。更新方向為商、住的以舊村改造為主導(舊村面積占拆除范圍面積的80%)的項目,需貢獻的集中用地比例不低于拆除范圍的10%。更新方向為新型產業用途的,用地貢獻比例不低于拆除范圍的15%,貢獻的集中用地比例不低于拆除范圍的2%,且面積不低于3000平方米。按照控規實施的項目,單元范圍內無償提供的公共設施用地比例不低于拆除范圍的15%;控規中沒有規劃公共設施或者公共設施規劃不足的,不足部分需要無償移交2倍經營性物業的建筑面積給政府。

  城市更新后,需無償移交集中的設施或用地既包括高中、初中和小學,不少于10000平方米(指用地規模,下同)的大型文體設施,不少于8000平方米的社區中心,不少于6000平方米的公園,不少于4000平方米的文化設施用地,以及綜合醫院、專科醫院、養老機構等公共服務設施。也包括給水泵站、110kV變電站、次高壓調壓站、雨水泵站、污水泵站、垃圾轉運站、消防站以及公交首末站、社會停車場庫等市政公用設施。此外,還要無償移交具有保留價值歷史建筑或其他歷史場所、生態修復區、每處用地規模不少于3000平方米的政府發展備用地等。

  《指引》還對幾種特殊情況的更新單元劃定做出規定。其中,傳統產業類更新單元可申請控規調整后按控規實施,不含居住(R2)、商業(C2)、配套型住宅(R0)的新型產業類更新單元劃定方案的,經市政府審批同意后,可以直接申請控規調整,無需編制前期研究報告。含普通工業用地(M1、M2)和倉儲用地(W1)的更新單元,在更新單元劃定階段不需提供建筑方案。

  更新單元涉及站點 TOD 開發規劃已完成(已批復)或已有成果的,以 TOD 開發規劃作為TOD 控制范圍內控規編制(調整)的依據。未開展 TOD 開發規劃編制工作的更新單元,由園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)以“一事一議”方式征求市軌道交通局意見后請示市政府,并按照市軌道交通局和市政府的正式回復意見進行更新單元劃定。

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